부모저식간 아파트 매매 중 증여 문의

✅ 아버지에게 아파트를 매매하는 구조에서 일부를 증여받는 경우에 대해 질의주셨습니다. 아래와 같이 과세상 문제점이 있는지, 절세 요건은 충족하는지 검토해드리겠습니다.

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✅ 1. 계획 요약

• 아파트 시가: 5억 원

• 자금조달 방법:

• 계약금 및 중도금: 본인 보유 현금 1.5억

• [삭제됨]: 2억 원

• 아버지로부터 증여: 1.5억 원

• 이 중 1억 원은 결혼자녀 증여재산공제,

• 5천만 원은 일반직계존속 증여공제 활용 (10년 내 증여 없음 전제)

• 취득금액 5억 원 완성

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✅ 2. 증여공제 요건과 증여세 문제

• 결혼자녀에 대한 증여공제:

• → 「상속세 및 증여세법」 제53조 제2항에 따라

• “직계존속이 혼인한 자녀에게 결혼에 수반하여 증여”한 경우 1억 원까지 공제 가능

• → 혼인일로부터 가까운 시기에, 명확한 자금 사용(예: 아파트 취득)과 결부되면 적용 가능

• → 혼인일 기준 2년 이내 증여가 통상적인 범위

• 직계존속 증여공제(기본):

• → 10년 내 증여 없음 가정 시, 성인 자녀는 5천만 원까지 공제 가능

• 따라서 증여 1.5억 중 1억5천 전액 공제 가능 → 증여세 부담 없음

• → 단, 반드시 증여세 신고 필요 (3개월 내 신고하지 않으면 가산세 발생)

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✅ 3. 증여와 매매의 구분 문제 (이중과세 이슈)

• 문제는 매매로 위장한 증여 또는 증여로 위장한 매매로 세무서에서 의심할 수 있다는 점입니다.

• 하지만 이 경우,

• 실질적인 **잔금 3.5억 원(1.5억+2억 [삭제됨])**을 직접 지급하고,

• 증여 1.5억은 사전에 증여신고, 매매계약서와 구분되게 처리한다면

• → **‘혼합거래’**로 인식되어 세무상 문제 없습니다.

국세청 질의회신(사전답변) 사례들에서도 혼합거래는 자금출처, 명확한 신고가 있다면 문제 삼지 않음.

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✅ 4. 국세청이 주로 검토하는 항목